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“棚改2.0”來了

2023-10-26 17:11

文/樂居財經李禮

曾經轟轟烈烈的大規模棚改，徹底終結；新一輪城中村改造，是否能再次掀起一波浪潮？

10 月 24 日，據廣州市規劃和自然資源局披露，《廣州市城市更新專項規劃（2021-2035 年）》《廣州市城中村改造專項規劃（2021-2035 年）》（下稱《規劃》）經第四屆廣州市規劃委員會地區規劃專業委員會第十四次會議審議通過。廣州城改規劃率先出臺，新一輪城中村改造又推進一步。

《規劃》提出了廣州城市更新、城中村改造的目標、規模、分區分類分步策略，是存量土地時代國土空間規劃體系的重要專項規劃。《規劃》明確，至2035年推進155平方公里城中村改造，至2035年廣州擬推進的舊村莊舊城鎮全面改造與混合改造項目291個。

另外，《規劃》建立“單元+地塊”詳細規劃分層編制和分級審批管控體系，探索完善規劃管理機制體制。提出優化成本核算與征拆標準，探索房票安置政策機制，拓寬城中村改造資金支持渠道等策略，破解城中村改造難題，提升改造效率。同時，《規劃》聚焦群眾“急難愁盼”問題，通過城市更新補齊教育、醫療、養老、環衛等公共基礎設施短板，促進廣州公共服務均等化，打造有溫度的城市。

城中村改造無疑是2023年的熱門話題，中央高級別會議多次提及城中村改造。

2023年4月，中央政治局會議提出“在超大特大城市積極穩步推進城中村改造”；2023 年 7 月 21 日，國常會通過了《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》；7月24日，政治局會議再提“積極推進城中村改造，盤活改造各類閑置房產”；7月28日，國務院在超大特大城市積極穩步推進城中村改造工作部署電視電話會議召開。

新一輪城中村改造，被業內稱之為“棚改2.0”。事實上，城中村改造與棚改不同，主要面向21個特大超大城市，改造方式上采用“留改拆”的方式，并且以保利用提升為主，盡可能避免大拆大建，安置方式也是多種方式結合。

城中村改造，預計可帶來新增住房需求的釋放。根據估算，21城的城中村建筑面積預計在1600萬～20000萬平方米。

7月國常會之后，后多地發布城中村相關政策，上海、長春、鄭州等城市跟進落實，住建部城中村改造信息系統投入運行兩個月以來，已入庫城中村改造項目 162 個。有機構預計四季度城中村改造相關政策將會有更多細則落地，加快推進節奏。

城中村改造有望成為拉動房地產投資、提振商品房銷售的有力抓手。未來城中村改造能給房企帶來多少機遇，取決于城市和房企。人口規模大、吸引力強的城市在本輪城中村改造中機會更多，已經在這些城市深耕的企業機會更大；不同房企能參與的環節不同，如國企有機會參與各個環節，實力民企可以通過社會資本方式參與后期開發，有多業態開發運營經驗的房企可以參與項目的運營和管理。

東吳證券認為，傳統的“原拆原還”安置模式，只創造商品房供給不創造需求，本次廣州《規劃》提出的房票安置制度，若能在全國范圍內落地，在保持一定回遷比例的同時實施部分房票安置，將在保障民生的基礎上創造大量購房需求，帶動房地產銷售市場企穩回升。在當下銷售景氣度下行的情況下，房票安置帶來購房需求的確定性甚至高于貨幣化安置。

東吳證券還稱，本輪城中村改造，代表著存量時代下中國房地產市場“重保障、重民生”的新型發展道路，有望對房地產開發投資和商品房銷售兩方面產生顯著提振作用。擁有城中村改造經驗、當地資源豐富的地方國企有望率先受益。

國信證券稱，此次在超大特大城市積極穩步推進城中村改造將不同于傳統意義上的“棚改”，不涉及大拆大建，而是在符合條件的城市中聚焦“微改造”，成熟一個推進一個。因此，從乘數效應、提振投資和銷售的角度看，本次城中村改造的帶來的增量效果都將顯著低于“棚改時期”。

對于未來的城市更新，興業證券表示，大規模刺激房地產行業可能并不是托底經濟的解方。從長期來看，房地產行業或將迎來新的發展模式，以刺激房地產來提振經濟的時代可能已經一去不復返。

國泰君安表示，當前經濟增長從資本驅動轉向全要素生產率驅動，賣地謀發展反而帶來更多的債務問題以及高庫存問題，而資管新規則限制房企融資，成為新舊模式轉變的催化劑。地產的作用將從驅動產業轉變到產業驅動，過去全國開花的地產繁榮模式不再，基于高端制造業產業鏈聚集形成的城市群具有較大潛力。