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房企“減負”加速

2024-01-18 14:46

樂居財經

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文/樂居財經劉治穎

冬天到了，春天還會遠嗎？

近年來，房地產市場持續深度調整，部分房企陷入流動性困境。隨著2024年伊始，正榮、旭輝、奧園等知名房企的債務重組取得實質性進展，為整個行業注入了一劑強心針。

據不完全統計，截至目前，富力地產、融創中國、中國奧園等少數房企基本完成境內外債券重組或展期；花樣年控股、時代中國控股、碧桂園等房企已基本完成境內債券展期，華夏幸福、當代置業、綠地控股等房企基本完成了境外債券展期或重組。

從目前的債務重組方案來看，大多數房企均選擇了債務展期搭配債轉股、股權轉讓等“以股換債”類的方案。這些重組方案實現了債務規模的大幅削減，為房企減輕了財務壓力。

據國泰君安研報，從已披露的計劃來看，融創、奧園已經分別實現了45億美元、49億美元削債規模，旭輝、世茂的目標削債規模分別為33~40億美元、60~70億美元。由此可見，目前各家房企推進的債務重組方案中均實現了較大幅度的削債，比例大約在40%-60%。

匯生國際資本總裁黃立沖認為，開年房企債務重組加速的現象，反映了房地產行業在經歷了前幾年的調整后，對于財務結構優化和債務風險管理的迫切需求，畢竟依靠經營現金流的改善來解決困難已經無望，只能通過債務重組來解決問題。

中指研究院企業研究總監劉水認為，2024年會有更多出險企業債務重組取得明顯進展，房企風險出清將提速。同時，部分房企成功債務重組對于其他出險企業債務重組和風險化解有較強借鑒意義。

值得注意的是，債務重組只是解決問題的第一步，未來房企仍然面臨著復雜多變的市場環境和融資挑戰。

據國家統計局數據顯示，2023年，房地產開發企業到位資金127459億元，比上年下降13.6%。其中，國內貸款15595億元，下降9.9%；利用外資47億元，下降39.1%；自籌資金41989億元，下降19.1%；定金及預收款43202億元，下降11.9%；個人按揭貸款21489億元，下降9.1%。

國際評級機構惠譽發布報告顯示，2024年中資房地產開發企業將繼續有大量的債券待償付，到期（包括面臨回售）的境內及境外債券的本金總額將達到7373 億元人民幣，較2023年增加11.3%。

國泰君安房地產行業分析師謝皓宇表示，房企債務重組提速，后續重組條件和進度與行業修復進程密切相關。若后續行業修復進程低于預期，境外債務債權人的處境將更被動，房企重組的進度預期加速且條件的放寬程度也將加大。

克而瑞認為，債務重組完成之后，出險房企仍應以保交付為主要目標，積極營銷、促進銷售去化及現金回籠，修復基本盤，依靠銷售回款提升自身“造血能力”，才能真正擺脫困境。