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等了6年，重大拐點來了

2024-03-11 13:38

樂居財經

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文/樂居財經李蘭

如今，房地產市場“供大于求”形勢正發(fā)生變化。

據克而瑞數據，2023年1月，全國100個典型城市狹義庫存總規(guī)模為56321萬平方米，到12月，狹義庫存面積為53231萬平方米，同比下降6.2%。

梳理歷年庫存變化情況，新房市場大多呈“供大于求”的狀態(tài)。數據顯示，自2015年房地產行業(yè)“去庫存”以來，全國商品房待售面積曾連續(xù)4年下行。

2020年初受新冠疫情影響，樓市庫存持續(xù)下行趨勢被打斷，庫存規(guī)模由降跳增。2021年12月，狹義庫存小幅微增至6.1億平，總體供過于求格局未變，去化周期也顯著高于2020年同期水平。

2023年以來庫存規(guī)模持續(xù)收縮，全國百城住宅狹義庫存回落至近年來低點，該變化主要受新房供給持續(xù)縮量、成交仍然疲弱等因素影響。

易居研究院也發(fā)文指出，近6年供求關系首次扭轉，2024年新房去庫存將迎拐點。具體來看，2023年全年全國百城新建商品住宅供應面積為29112萬平方米，成交面積為31652萬平方米，供求比為1:1.1。百城總體呈現了供小于求的態(tài)勢，其改變了過去五年即2018-2022年“供大于求”的常態(tài)。

易居研究院總監(jiān)嚴躍進表示，全國房地產開發(fā)投資額指標連續(xù)兩年同比下降、房地產新開工面積連續(xù)四年下降、全國重點監(jiān)測的30個城市土地購置面積連續(xù)三年下降。此類數據均說明，當前房地產市場供給端出現萎縮狀態(tài)，進而使得庫存指標難以增加。

業(yè)內認為，百城庫存下降具有信號意義。庫存的消化，其實是站在供求關系角度去理解的，側面反映了房地產市場正在轉好。

雖然供給端短期萎縮，但是從絕對規(guī)模及去化周期看，當前樓市去化壓力也處在高位。嚴躍進稱，歷史上去化周期最高點出現在2012年2月，數值為22.8個月，2023年12月份去庫存周期屬于歷史“次高”水平。

那么隨著新房供求關系的變化，未來會影響房價么？

其實，房價受多重因素影響，包括政策調控、市場供需和經濟發(fā)展等，不單是新房狹義庫存，當下樓市仍處于“去庫存”的重要階段。

據國家統(tǒng)計局1月份70城房價數據，房價環(huán)比下降城市個數減少，新房和二手房價下降城市分別有56個和68個，比上月分別減少6個和2個。1月份房價上漲城市數量多起來了，這一現象也是最近11個月來首次出現。

業(yè)內人士認為，房地產市場的回升向好，和房地產自身的供求關系、整個經濟形勢等都有關系。2023年下半年市場信心開始恢復，預計到2024年信心會進一步修復。疊加保交樓等利好消息，購房者入市節(jié)奏會加快。