數據中心售后回租對物業稅的不利影響

2019-03-12 09:23

如今，數據中心房地產市場的觀察家們越來越意識到售后回租交易在尋求房地產價值時所產生的顛覆性影響。售后回租交易已經成為一種流行的融資機制。而經驗豐富的房地產分析師表示這些交易在數據集中需要非常謹慎。而對于大多數分析人士來說，這種困惑仍然影響著其得出的結論。

在進一步調查時，許多人發現在確定買價或租金時，售后回租參與者往往很少考慮房地產本身。了解這些類型的交易對于傳統的房地產類型來說非常具有挑戰性，但在數據中心和其他特殊用途房產的世界中，其面臨的挑戰更加復雜。尋求數據中心房地產市場價值的分析師必須有足夠的經驗和知識來解決不動產和個人財產組成部分的技術復雜性以及市場上許多售后回租交易的相關性。

市場活動增加

在大多數案例中，當業主收到房產契約，并開始以業主的身份收取租金時，通常會發生售后回租的交易。租金越高，租戶的信譽越高，其風險越低。這些事項通常發生在新的數據中心設施中，租金高低通常取決于租戶開發數據中心設施的真實和個人財產組成部分。

評估機構強調在評估市場租金時使用售后回租租金的風險，特別是分析租賃是否代表市場水平時。

確定租約是自由協商的公平交易也很重要。那些不符合這些標準的租賃，如對業主承租人的租賃或售后回租，通常不能提供市場租金的可靠指標。由于售后回租實際上是一種融資工具，因此不應將其用于估算市場租金。

許多曾經被認為是技術含量低的藍籌股公司，現在已經成為“大數據”世界的主要成員，隨著這一轉變，數據中心用戶的集體信用評級也得到了提高。對其長期債務發行享有“投資級”評級的數據中心用戶數量也有所增加。隨著承租方質量的提高，租賃合同的業主地位的可取性也隨之提高。事實上，業主希望確保這些承租方的業務安全，他們通過提供大量資金來換取長期租賃合同（售后回租方式）來尋求更多的租戶租賃。雙方就售后回租交易達成一致意見。數據中心房地產是設定這些購買價格的因素之一。最后，評估人員需要確定房地產價值。

數據中心房地產的發展

數據中心設施與技術和服務的發展同步進行。數據中心最初是一種提供電信和電力接入的公用設施，隨后發展成為大規模的場外設施，其安全性不僅受到訓練有素的專家的管理和控制，而且還受到戰略地點的限制。而現代數據中心建設則有所不同，其目標是提供計算資源和安全性，以支持內部的服務器和系統。多層次的系統冗余是市場標準，因為理想的數據中心可以保證持續的性能和安全性。

數據中心用戶的典型配置文件也發生了顯著變化。不僅硅谷高科技傳統租戶的資產負債表有所改善，而且成熟的行業現在每天產生幾十億字節的數據，需要大量的數據中心空間。福布斯2017年發布的一篇文章指出，“世界上90％的數據都是過去的兩年中產生的”。換句話說，當今存在的所有數據中有90％的數據在兩年前并不存在。物聯網設備（即使是最低技術含量的產品）已經成為大規模的數據生產者。

稅務評估師面臨的挑戰

數據中心行業的生存和發展取決于保持良好的“前瞻性”。不幸的是，人們對于最大的業務開支之一財產稅的認知明顯落后。評估人員很難理解這種房產的財產類型。這些房產的評估通常是不穩定的，在交易之后的評估可能發生爭議，因為評估人員試圖理解這些銷售交易。最終，買房的全部價格往往會被計入房地產。

除了契約交易外，售后回租中的現金流看起來更像是授予貸款而不是剝離房地產。這些交易誤導了市場發展，使人們相信長期無負擔所有權（費用簡單）權益的價值等同于融資安排的價值。

“雙重征稅”的稅務含義和風險

而個人有形資產、個人無形資產和不動產類型（包括數據中心）的復雜結合，也存在雙重征稅的重大風險。在房地產開發過程中積累稅率長期保持一致。從原始土地到完工建筑結構的價值鏈是一系列的應該納稅事件，在不動產評估、規則和費率的推導過程中發揮了相當大的作用。開發個人財產（如現場變電站）產生的稅收是不同的。不幸的是，當出售一個數據中心設施時，這個電力基礎設施的價值會出現在出售價格中，并最終落在不動產評估通知中。

電力基礎設施可以說是數據中心設施最有價值的物理要素之一。目前開發的數據中心的電力容量通常為400至500兆瓦，足以供應240，000至300，000個家庭用戶，或為德克薩斯州沃思堡市這樣規模的城鎮供電。可以想象，美國的地方稅收管轄區通過向這種規模的社區或數據中心供電來獲得可觀的收入。并將變電站的電力引入數據中心設施，其設計應確保在電力的使用、傳輸和采購過程中對稅收進行評估（煤炭發電與可再生能源發電的電力市場）。當數據中心出售時，其支付的價格是數據中心設施電力容量的函數。

達拉斯／沃思堡數據中心評估峰值

如果按電力容量來衡量，美國第二大數據中心市場是達拉斯－沃斯堡。該地區也是積極進行重新評估價值的市場之一。該地區數據中心的平均評估價值在過去5年中增長了80％以上，從平均150美元／平方英尺提高到271美元／平方英尺。最值得注意的是，在售后回租交易之后，房地產評估的價值增加了一倍以上。其中一些原因歸因于房地產市場的基本升值，但其中大部分受到復雜交易的影響，例如售后回租以及對構成數據中心設施的不動產要素的誤解。

Altus Group對達拉斯的科林縣的數據中心進行評估

達拉斯的科林縣和沃思金融時報近年來對數據中心資產進行了一些最引人注目的重新評估。科林縣是德克薩斯州最大的數據中心集中地，其許多數據中心評估的價值在3年內增長了300％，其中一些數據中心設施的單價現在超過了1000美元／平方英尺。在某些情況下，稅收優惠現在超過了租金。推動這些增長的因素是一次性或組合銷售，其中包括售后回租交易。

許多大規模數據中心運營商表示，他們將尋求在其他提供更合理估價的地區租賃新的數據中心設施。柯林縣為此也對一些數據中心進行了擴建。

人們需要準確了解市場對某些價值要素的反應。有一點可以肯定的是，財產稅的納稅人必須對可獲得的數據做出反應，以便得出納稅市場價值的結論。對于不熟悉這些關鍵評估概念的納稅人來說，主管稅務專業人員和評估師可以在商業房地產市場這一加速發展的行業領域提供幫助。